Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist im Schweizer Alltag der mit Abstand häufigste Vertragstyp — jeder Wohnungs-, Gewerbe- und Lagerraum, der nicht im Eigentum des Nutzers steht, ist in der Regel gemietet. Das Mietrecht ist gleichzeitig einer der dichtesten Bereiche des Schweizer Schuldrechts: das Obligationenrecht widmet ihm über 70 Artikel (Art. 253–273c OR) und wird durch eine eigene Verordnung ergänzt — die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Diese Dichte ist kein Zufall: hinter ihr stehen ein chronisches Wohnungsknappheitsproblem in den Schweizer Ballungsräumen und ein politisches Gleichgewicht zwischen Mieter- und Vermieterorganisationen, das über Jahrzehnte ausgehandelt wurde. Für den, der davor steht, hat das Mietrecht eine doppelte Eigenschaft: es ist im Detail technisch, im Grundsatz aber gut handhabbar, wenn man die wenigen tragenden Regeln und ihre Fristen kennt.

Die Velostation steht jetzt vor genau einer solchen Frage. Wir entwickeln die Antworten Schritt für Schritt: zuerst die Grundlagen des Mietvertrags und die Pflichten der Parteien, dann die Mieterrechte bei Mängeln, dann das praktische Hauptthema dieses Falls — die Voraussetzungen einer zulässigen Mietzinserhöhung. Anschliessend behandeln wir das Ende des Mietverhältnisses (Kündigung, Anfechtung, Erstreckung) und schliessen mit einem Vergleich der Wohnraum- und Geschäftsraummiete, der den Fall der Velostation in Kontext stellt. Am Ende kehren wir zur konkreten Schlichtungsverhandlung in Arlen zurück.

Grundlagen des Mietvertrags

Der Mietvertrag (Art. 253 OR) verpflichtet den Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und den Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu entrichten. Es handelt sich um einen synallagmatischen Vertrag — Leistung und Gegenleistung stehen im Austauschverhältnis — und um ein Dauerschuldverhältnis: anders als beim Kaufvertrag, der mit der Erfüllung beendet ist, läuft das Mietverhältnis über eine Zeitspanne, während der beide Seiten laufend Pflichten erfüllen.

Form.Form Der Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei (Art. 11 OR). In der Praxis ist er fast immer schriftlich abgefasst, weil ein Schriftstück im Streitfall die Beweislage erheblich verbessert. Bestimmte Erklärungen während der Vertragsdauer sind aber an spezielle Formen gebunden: Mietzinserhöhungen sowie Kündigungen durch den Vermieter verlangen bei Wohn- und Geschäftsräumen ein amtlich genehmigtes Formular (siehe Abschnitte 4 und 5). Diese Formvorschriften sind zwingend; eine Verletzung führt zur Nichtigkeit der entsprechenden Erklärung.

Abgrenzung.Abgrenzung Drei ähnliche Vertragstypen sind gegen den Mietvertrag abzugrenzen:

• Die Pacht (Art. 275–304 OR) ist die Überlassung einer Sache zum Gebrauch und zur Fruchtziehung. Klassische Fälle: Pächterinnen und Pächter eines Landwirtschaftsbetriebs ziehen aus dem gepachteten Land Erträge; ein Gastwirt pachtet ein Restaurant samt Inventar. Die Pacht ist enger geregelt als die Miete; für landwirtschaftliche Pachten gilt ein eigenes Bundesgesetz.
• Die Leihe (Art. 305–311 OR) ist die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Wer einem Freund das Auto fürs Wochenende leiht, schliesst einen Leihvertrag. Die unentgeltliche Natur ist das entscheidende Abgrenzungskriterium.
• Das Leasing ist eine moderne Mischform und im OR nicht als eigener Vertragstyp geregelt. Im Konsumkreditgesetz (KKG) sind bestimmte Leasingverträge als Konsumkredit gefasst und unterliegen Schutzvorschriften. Im übrigen ist das Leasing ein unbenannter Vertrag, der nach den allgemeinen Regeln des OR ausgelegt wird.

Wohnraum versus Geschäftsraum. Innerhalb des Mietrechts ist die wichtigste Unterscheidung diejenige zwischen WohnraummieteWohnraum und GeschäftsraummieteGeschäftsraum. Beide unterstehen den gleichen Grundnormen — einschliesslich Formularpflicht und Missbrauchsschutz (Art. 253b, 269 ff. OR). Die echten Unterschiede liegen anderswo: Wohnraum hat die Mietzinsdepot-Obergrenze (drei Monatsmietzinse) und in vielen Kantonen die Formularpflicht für den Anfangsmietzins; Geschäftsraum hat längere Kündigungsfristen (sechs statt drei Monate) und längere Erstreckungsfristen (bis zu sechs Jahre statt vier). Die Werkstatt der Velostation ist Geschäftsraum — darauf kommen wir bei der Prüfung der Mietzinserhöhung mehrfach zurück.

Pflichten der Parteien

Vermieterpflichten.Vermieterpflichten Die Hauptpflicht des Vermieters ist die Übergabe der Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1 OR) und ihre Erhaltung in diesem Zustand während der gesamten Mietzeit. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind bei Wohn- und Geschäftsräumen nichtig (Art. 256 Abs. 2) — der Vermieter kann diese Pflicht also nicht im Mietvertrag wegbedingen. Daneben trägt der Vermieter die öffentlichen Lasten und Abgaben des Grundeigentümers (Liegenschaftssteuern, Grundeigentümerbeiträge) und ist verpflichtet, Mängelmeldungen entgegenzunehmen und auf sie zu reagieren.

Mieterpflichten.Mieterpflichten Der Mieter schuldet vier Hauptpflichten. Erstens die Zahlung des Mietzinses (Art. 257 OR) zum vereinbarten Termin — in der Regel monatlich im Voraus. Zweitens die sorgfältige Behandlung der Mietsache (Art. 257f Abs. 1 OR) und die Rücksichtnahme auf Mitmieter und Nachbarn (Abs. 2). Drittens die Anzeige von Mängeln, sobald sie ihm bekannt werden (Art. 257g OR): wer einen Wassereinbruch verschweigt, kann für den dadurch entstandenen Folgeschaden haftbar werden. Viertens die Rückgabe der Mietsache in vertragsgemässem Zustand bei Beendigung des Mietverhältnisses (Art. 267 OR); der übliche Gebrauch führt zu einer normalen Abnutzung, die der Mieter nicht zu ersetzen hat, während übermässige Schädigungen schadenersatzpflichtig sind.

Nebenkosten.Nebenkosten Eine häufige Streitquelle: Nebenkosten sind nur dann geschuldet, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind (Art. 257a OR). Was im Mietvertrag nicht als separate Nebenkostenposition genannt ist, gilt als im Nettomietzins enthalten. Heiz- und Warmwasserkosten dürfen separat verrechnet werden; die Einzelheiten der Abrechnung regeln VMWG Art. 5–8, die verbrauchsabhängige Erfassung das kantonale Energierecht. Andere Nebenkosten wie Wasser, Allgemeinstrom, Hauswartung, Liftunterhalt, Abwassergebühren müssen einzeln aufgeführt sein, sonst sind sie nicht zusätzlich geschuldet. Eine pauschale Klausel ‘Mietzins inklusive aller Nebenkosten’ ist zulässig; eine pauschale Klausel ‘Nebenkosten gemäss Aufwand’ ist es nicht.

Mietzinsdepot.Depot

Bei Wohnraum darf der Vermieter ein Mietzinsdepot von höchstens drei Monatsmietzinsen verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR). Der Vermieter muss die Sicherheit bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet (Abs. 1). Der Vermieter kann das Depot nicht einseitig anrufen; ein Zugriff erfordert entweder die Zustimmung des Mieters oder ein rechtskräftiges Urteil bzw. eine Schlichtungsvereinbarung. Bei Geschäftsraummiete gilt keine gesetzliche Obergrenze; in der Praxis sind Depots von drei bis sechs Monatsmietzinsen üblich.

Mängel an der Mietsache

Begriff.Mangel Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch nicht oder nicht vollständig geeignet ist. Mängel bereits bei der Übergabe richten sich nach Art. 258 OR, Mängel, die während der Mietdauer entstehen, nach Art. 259a ff. OR. Beispiele in der Wohnungsmiete: defekte Heizung im Winter, Schimmelbildung an Aussenwänden, undichtes Dach, Tag und Nacht andauernder Baustellenlärm. In der Geschäftsraummiete: ausgefallener Lastenaufzug bei einem Versandhändler, mangelnde elektrische Belastbarkeit der Werkstatt-Stromzufuhr, Wassereinbruch im Lager.

Vier Mieterrechte.Vier Mieterrechte Stellt sich ein Mangel ein, hat der Mieter vier abgestufte Optionen, die parallel oder nacheinander geltend gemacht werden können:

• Anspruch auf Beseitigung (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR, Art. 259b). Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter den Mangel innert angemessener Frist behebt. Schriftlich anzusetzen ist die Frist dann, wenn der Mieter die Hinterlegung des Mietzinses androhen will (Art. 259g Abs. 1 OR).
• Verhältnismässige Mietzinsherabsetzung (Art. 259d). Für die Dauer des Mangels schuldet der Mieter nur einen entsprechend reduzierten Mietzins. Die Reduktion bemisst sich nach dem Ausmass der Gebrauchsbeeinträchtigung; in der Praxis bewegt sie sich oft zwischen 10 und 30 Prozent. Bei vollständiger Unbenutzbarkeit (etwa unbewohnbarer Wohnung) entfällt der Mietzins ganz.
• Schadenersatz (Art. 259e). Der Vermieter muss den durch den Mangel entstandenen Schaden ersetzen (etwa für eine durch Wassereinbruch zerstörte Einrichtung), wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.
• Ausserordentliche Kündigung (Art. 259b lit. a OR, Art. 266g OR). Kennt der Vermieter einen schwerwiegenden Mangel und behebt er ihn nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos auflösen.

Formelle Voraussetzungen.Anzeige Für alle vier Rechte gilt: die schriftliche Mängelanzeige ist zentral. Sie dient dem Beweis und setzt die Reaktionsfrist des Vermieters in Lauf. Reagiert der Vermieter trotz Anzeige und Fristsetzung nicht,

kann der Mieter den Mietzins bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen (Art. 259g OR). Die Hinterlegung wirkt wie eine Zahlung an den Vermieter, gibt dem Mieter aber Druckmittel: die hinterlegten Mittel werden erst freigegeben, wenn die Parteien sich einigen oder ein Gericht entscheidet.

Selbstverschulden. Hat der Mieter den Mangel selbst (mit-)verschuldet, sind seine Rechte entsprechend eingeschränkt oder ausgeschlossen. Wer eine Heizung mutwillig beschädigt, kann keinen Schadenersatz vom Vermieter verlangen.

Mietzinserhöhung

Während einer laufenden Mietzeit kann der Vermieter den Mietzins anpassen — aber nur unter genau definierten Voraussetzungen. Das Schweizer Mietrecht kennt eine materielle Schranke (welche Erhöhungsgründe zulässig sind) und eine formelle Schranke (wie eine Erhöhung mitgeteilt und begründet sein muss).

Materielle Schranke: kein missbräuchlicher Mietzins.Missbräuchlicher Mietzins Ein Mietzins ist nach Art. 269 OR missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Diese Generalklausel wird durch eine Liste nicht missbräuchlicher Erhöhungsgründe in Art. 269a konkretisiert:

• Anpassung an Veränderungen des hypothekarischen ReferenzzinssatzesReferenzzinssatz (vom Bundesamt für Wohnungswesen quartalsweise publizierter durchschnittlicher Hypothekarzinssatz). Steigt der Referenzzinssatz, kann der Vermieter die Erhöhung der Hypothekarkosten weitergeben; sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen.
• Anpassung an die Teuerung: gestattet ist ein anteiliger Ausgleich der Inflation am Eigenkapital des Vermieters; die zulässige Quote ist begrenzt (in der VMWG geregelt).
• Anpassung an allgemeine Kostensteigerungen: gestiegene Bewirtschaftungskosten. Weder das OR noch die VMWG nennen dazu einen Prozentsatz, und das Bundesgericht verlangt im Grundsatz den Nachweis der tatsächlichen Kosten. Viele Deutschschweizer Schlichtungsbehörden lassen aus Praktikabilitätsgründen dennoch eine Jahrespauschale zu — je nach Alter der Liegenschaft und Nebenkostenregelung zwischen 0 und 0.5% des Nettomietzinses (Stand 2026). In der Westschweiz und im Tessin werden Pauschalen nicht anerkannt; beide Parteien können stattdessen den konkreten Nachweis verlangen.
• Wertvermehrende Investitionen: Sanierungen, die das Mietobjekt aufwerten (nicht reine Unterhaltsarbeiten), können anteilig auf den Mietzins umgelegt werden.
• Anpassung an quartiersübliche oder ortsübliche Mietzinse, sofern der bisherige Mietzins signifikant darunter liegt.
• Bei staatlich geförderten Objekten: Kostenmiete nach der entsprechenden Verordnung.

Ist der Mietzins an einen Index gekoppelt (typischerweise Landesindex der Konsumentenpreise), erfolgen Anpassungen automatisch nach den Indexbewegungen; eine zusätzliche Begründung erübrigt sich. Indexierte Mietverträge sind allerdings nur bei einer Mietdauer von mindestens fünf Jahren zulässig (Art. 269b).

Formelle Schranke: amtliches Formular.Amtliches Formular Eine Mietzinserhöhung muss bei Wohn- und Geschäftsräumen zwingend mit dem amtlich genehmigten Formular angezeigt werden (Art. 269d Abs. 1 OR). Verletzungen dieser Form führen zur Nichtigkeit der Erhöhung. Das Formular verlangt zudem eine klare Begründung (Art. 269d Abs. 2): aus der Anzeige muss hervorgehen, auf welche Erhöhungsgründe sich der Vermieter stützt und in welchem Umfang sie die Erhöhung tragen. Pauschalformeln wie ‘Anpassung an die Marktverhältnisse’ genügen dieser Anforderung nicht.

Die Anzeige muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erfolgen, damit die Erhöhung auf den nächsten Kündigungstermin wirksam wird (Art. 269d Abs. 1). Verpässt der Vermieter diese Vorlaufzeit, gilt die Erhöhung erst auf den übernächsten Kündigungstermin.

Die Formular- und Begründungspflicht gilt für Wohn- und Geschäftsräume gleichermassen (Art. 269d OR). Kantonal unterschiedlich geregelt ist einzig die Formularpflicht für den Anfangsmietzins bei Wohnräumen (Art. 270 Abs. 2 OR). Eine pauschal begründete Erhöhung ist also auch bei Geschäftsraummiete anfechtbar.

Anfechtung.Anfechtung Wer eine Mietzinserhöhung anfechten will, hat 30 Tage ab Empfang der Anzeige Zeit, um ein Begehren bei der paritätischen Schlichtungsbehörde des Mietortes einzureichen (Art. 270b OR). Die Schlichtungsbehörde ist eine Verfahrensinstanz, in der Vertreter der Mieter- und der Vermieterseite zusammenwirken. Sie ist niederschwellig: das Verfahren ist unentgeltlich, die Schlichtungsverhandlung folgt einem informellen Format, und eine anwaltliche Vertretung ist möglich, aber nicht zwingend.

Im Schlichtungsverfahren wird zwischen den Parteien verhandelt; gelingt eine Einigung, wird sie als Vergleich protokolliert und hat die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils. Gelingt keine Einigung, stellt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung aus — bei angefochtenen Mietzinserhöhungen erhält sie der Vermieter (Art. 209 ZPO), der die Erhöhung binnen 30 Tagen vor dem Mietgericht (oder dem Bezirksgericht, je nach kantonaler Zuständigkeit) geltend machen muss. Während des Verfahrens bleibt der bisherige (niedrigere) Mietzins geschuldet; obsiegt der Mieter, wird die zu viel bezahlte Differenz zurückerstattet.

Anwendung auf den Velostation-Fall. Die Anzeige der Liegenschaftsverwaltung Arlen AG lässt sich an diesem Raster prüfen:

Kündigung und Mieterschutz

Ordentliche Kündigung.Ordentliche Kündigung Beide Parteien können ein unbefristetes Mietverhältnis auf den nächsten vertraglich oder gesetzlich bestimmten Kündigungstermin auflösen.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen (Art. 266c–266e OR) betragen:

• Wohnung: 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR; ortsüblich sind meist Ende März, Juni, September, nicht aber Ende Dezember).
• Geschäftsräume: 6 Monate auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266d OR).
• Möblierte Zimmer, Einstellplätze: 2 Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer (Art. 266e OR).

Vertraglich können längere (mehr zum Schutz beider Parteien), aber nicht kürzere als die gesetzlichen Fristen vereinbart werden.

Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen bedürfen bei beiden Parteien der Schriftform (Art. 266l Abs. 1); der Vermieter muss zusätzlich mit dem amtlichen Formular kündigen (Abs. 2). Eine Vermieterkündigung ohne dieses Formular ist nichtig.

Ausserordentliche Kündigung.Ausserordentliche Kündigung

In bestimmten Fällen kann das Mietverhältnis vorzeitig aufgelöst werden — je nach Tatbestand fristlos oder mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt. Die wichtigsten Konstellationen:

• Wichtige Gründe (Art. 266g): Umstände, welche die Vertragserfüllung für eine Partei unzumutbar machen. Gekündigt wird mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt (Abs. 1); das Gericht bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung (Abs. 2).
• Zahlungsverzug des Mieters (Art. 257d): bei Verzug mit fälligem Mietzins oder Nebenkosten muss der Vermieter dem Mieter zuerst schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm die Kündigung androhen; bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage (Abs. 1). Bezahlt der Mieter innert dieser Frist nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Abs. 2).
• Konkurs des Mieters (Art. 266h).
• Tod des Mieters (Art. 266i): die Erben können das Verhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin auflösen.

Anfechtung missbräuchlicher Kündigungen.Missbräuchliche Kündigung Hat eine Partei gekündigt, kann die Gegenpartei die Kündigung anfechten, wenn sie missbräuchlich ist.

Art. 271 enthält eine Generalklausel (treuwidrige Kündigung); Art. 271a Abs. 1 nennt Tatbestände, in denen eine Kündigung des Vermieters ohne weiteres anfechtbar ist: Kündigung, weil der Mieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat; Kündigung während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens; Kündigung in den ersten drei Jahren nach einem Vergleich oder Urteil zugunsten des Mieters. Auf Verlangen muss der Vermieter die Kündigung begründen (Art. 271 Abs. 2).

Die Anfechtung erfolgt innert 30 Tagen ab Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde (Art. 273 Abs. 1). Wird die Kündigung als missbräuchlich qualifiziert, wird sie aufgehoben: das Mietverhältnis bleibt bestehen.

Erstreckung der Mietdauer.Erstreckung Ist eine Kündigung als solche nicht missbräuchlich, der Auszug für den Mieter aber mit erheblicher Härte verbunden, kann das Mietverhältnis erstreckt werden (Art. 272 OR).

Bei Wohnraum ist eine Erstreckung von bis zu vier Jahren möglich; bei Geschäftsraum bis zu sechs Jahren (Art. 272b Abs. 1 OR). Das Erstreckungsgesuch ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen ab Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR).

Die Schlichtungsbehörde bzw. das Gericht wägt die Härte für den Mieter (Standort des Gewerbes, Investitionen in das Mietobjekt, Familienverhältnisse, Wohnungsmarkt) gegen das Interesse des Vermieters (Eigenbedarf, Sanierungsabsichten, wirtschaftliche Verwertung) ab. Für Geschäftsraummieter ist die Erstreckungsmöglichkeit oft das wirtschaftlich relevanteste Schutzinstrument: ein Gewerbestandort ist nicht beliebig substituierbar; sechs zusätzliche Jahre können über die Zukunft eines Betriebs entscheiden.

Wohnraum und Geschäftsraum im Vergleich

Die meisten Bestimmungen des Mietrechts gelten für beide Mietarten. Die Unterschiede sind aber operativ relevant. Wer in einer Mietkonstellation steht, muss zuerst wissen, in welchem der beiden Regime er sich befindet.

Wohnraum: zusätzliche Schutzmechanismen. Wohnraum geniesst über die gemeinsamen Regeln hinaus:

• In vielen Kantonen das zwingende amtliche Formular für den Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 2);
• Die Mietzinsdepot-Obergrenze von drei Monatsmietzinsen (Art. 257e);
• Kürzere Kündigungsfristen (drei Monate) und damit schnellere Beweglichkeit des Mieters.

Geschäftsraum: längere Erstreckung, sonst flexibler. Geschäftsraummiete ist:

• Mit längerer gesetzlicher Kündigungsfrist (6 Monate gegen 3 bei Wohnraum) ausgestattet;
• Mit einer längeren Erstreckungsmöglichkeit von bis zu 6 Jahren versehen — für standortgebundene Gewerbe oft entscheidend;
• Insgesamt vertraglich flexibler gestaltbar — Vermieter und gewerbliche Mieter können mehr Vereinbarungen treffen, die bei Wohnraum als unzulässig gelten würden. Formularpflicht und Missbrauchsschutz gelten aber auch hier.

Praktische Folgerung für die Velostation. Als Geschäftsraum-Mieterin geniesst die Velostation denselben Formular- und Missbrauchsschutz wie ein Wohnungsmieter und hat im Kündigungsfall eine deutlich längere mögliche Erstreckung. Das ist im konkreten Fall (Mietzinserhöhung) nicht direkt relevant, aber als strategische Information wichtig: sollte die Liegenschaftsverwaltung später zur Kündigung greifen, könnte die Velostation eine Erstreckung von bis zu sechs Jahren beantragen — ausreichend Zeit, um einen alternativen Standort zu finden und einen geordneten Umzug zu planen.

Rückkehr zur Velostation: Schlichtungsverhandlung in Arlen

Cécile prüft Anzeige und Mietvertrag am Freitag nach Leas Anruf. Ihr Befund ist klar: die Begründung der Erhöhung ist substanziell ungenügend, der Termin per 1. Oktober ist angesichts der sechsmonatigen Kündigungsfrist ohnehin verfrüht, und ein Anfechtungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde Arlen hat gute Erfolgsaussichten. Lea und Jonas reichen das Begehren am folgenden Montag ein. Innerhalb von zwei Wochen erhalten sie die Vorladung zur Schlichtungsverhandlung in sechs Wochen.

Die Verhandlung dauert rund eine Stunde. Die Schlichtungsbehörde ist mit drei Personen besetzt: einer präsidierenden juristischen Richterin, einem Beisitzer der Vermieterseite, einer Beisitzerin der Mieterseite. Auf der Vermieterseite erscheint ein Sachbearbeiter der Liegenschaftsverwaltung; auf der Mieterseite Lea, Jonas und Cécile.

Nach kurzen Begrüssungen und einer Schilderung des Falls durch beide Parteien stellt die Präsidentin die kritische Frage an die Liegenschaftsverwaltung: auf welche konkreten Erhöhungsgründe stützt sich die angezeigte Anpassung von 600 Franken pro Monat? Der Sachbearbeiter verweist auf gestiegene Bewirtschaftungskosten, allgemein erhöhte Marktmieten in der Umgebung und auf eine im vergangenen Jahr installierte neue Heizungsanlage. Für die letzten beiden Punkte fehlen aber konkrete Belege; eine Vergleichsobjekt-Liste hat der Sachbearbeiter nicht mitgebracht, und die Heizungsinvestition ist ein Unterhaltsaufwand und keine wertvermehrende Massnahme.

Die Schlichtungsbehörde signalisiert, dass die Anzeige in ihrer aktuellen Form auch in einem gerichtlichen Verfahren wegen ungenügender Begründung kaum Bestand hätte. Auf Anregung der Präsidentin verhandeln die Parteien direkt: die Liegenschaftsverwaltung wäre bereit, die Erhöhung auf 200 Franken pro Monat (auf 2'600 Franken) zu reduzieren, sofern die Velostation den Vergleich ohne weitere Anpassung akzeptiert; die Mieterseite akzeptiert — einschliesslich des Termins per 1. Oktober, auf den sich die Parteien im Vergleich einvernehmlich einigen.

Der Vergleich wird protokolliert und unterschrieben. Er hat die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils. Die Velostation zahlt ab 1. Oktober 2'600 Franken pro Monat — 4'800 Franken pro Jahr weniger als die ursprünglich angezeigte Erhöhung. Die Kosten für den Anwaltsbeistand belaufen sich auf rund 800 Franken; das Schlichtungsverfahren selbst war unentgeltlich.

Auf dem Rückweg sagt Jonas: ‘4'800 Franken pro Jahr. Für eine Stunde Verhandlung. Und das System hat funktioniert, ohne dass wir vor Gericht mussten.’ Lea: ‘Das System hat genau deshalb funktioniert, weil wir es kannten. Hätten wir die Anzeige bezahlt, wie sie kam, wären die 7'200 Franken pro Jahr verloren gewesen. Niemand hätte sich beschwert.’

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