Länderblick: Deutschland und Österreich
zu R-2 Der Mietvertrag
Rechtsstand und Prüfung. Jede deutsche und österreichische Norm unten ist am 19.10.2026 gegen die Primärquelle gelesen worden: gesetze-im-internet.de für das BGB, ris.bka.gv.at für MRG, RichtWG, MieWeG, VKrG und ABGB. Österreich ist im Stand nach dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (BGBl. I Nr. 114/2025, in Kraft seit 1.1.2026). Was dort nicht nachgeschlagen wurde, steht hier nicht. Die Schweizer Seite stammt aus dem Modul selbst und ist nicht angefasst.
Entsprechungen
| Schweiz | Deutschland | Österreich | |
|---|---|---|---|
| Grundlage | Art. 253 ff. OR | §§ 535 ff. BGB; Sonderregeln für Wohnraum ab § 549, für andere Räume § 578 | MRG, daneben ABGB §§ 1090 ff. (Bestandvertrag) |
| Gilt das Gesetz? | einheitlich | einheitlich, aber Wohnraum und Geschäftsraum unter verschiedenen Regeln (§ 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 BGB) | gestuft. § 1 MRG: Vollanwendung (Abs. 1); Teilanwendung u. a. für frei finanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30.6.1953 (Abs. 4 Z 1) und für Eigentumswohnungen in Neubauten nach dem 8.5.1945 (Abs. 4 Z 3); eingeschränkte Anwendung in Wirtschaftsparks (Abs. 5); Vollausnahmen u. a. für Dienstwohnungen (Abs. 2 Z 2), Zweitwohnungen zu Freizeitzwecken (Z 4) und Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (Z 5) |
| Woran der Preis gemessen wird | Missbräuchlichkeit des Mietzinses | Wohnraum: ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB; Geschäftsraum: kein gesetzlicher Massstab | Wohnung der Kategorie A, B oder C: Richtwert nach § 1 RichtWG mit Zu- und Abschlägen gegenüber der Normwohnung, § 16 Abs. 2 MRG; Geschäftsräumlichkeiten und die übrigen Fälle des § 16 Abs. 1: der «angemessene» Hauptmietzins |
| Form der Erhöhung | amtliches Formular, Art. 269d OR | Wohnraum: Textform mit Begründung, § 558a Abs. 1 BGB | kein Formular; eine Erhöhung aus Wertsicherung verlangt der Vermieter schriftlich, spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin, § 16 Abs. 9 MRG |
| Begründungsmittel | zulässige Erhöhungsgründe nach OR/VMWG | Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen, § 558a Abs. 2 BGB (nicht abschliessend) | Richtwert und die Zu-/Abschläge selbst bzw. die Angemessenheit |
| Zeitliche Schranke | Erhöhung auf den nächsten Kündigungstermin; Anzeige mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, Art. 269d Abs. 1 OR | Miete seit 15 Monaten unverändert, Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, § 558 Abs. 1 BGB | Wohnung: Wertsicherung nur einmal jährlich zum 1. April, § 1 Abs. 2 Z 1 MieWeG |
| Betragsschranke | keine feste Grenze; Missbrauchsschranke, Art. 269, 269a OR | Kappungsgrenze: 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung 15 %, § 558 Abs. 3 BGB | Höchstgrenze nach § 16 Abs. 1 bis 7 MRG, das Übersteigende ist unwirksam (Abs. 8, 9); Wohnung: Indexanstieg über 3 % zählt nur zur Hälfte, § 1 Abs. 2 Z 1 MieWeG |
| Wer muss handeln | Mieter ficht an, 30 Tage, Art. 270b OR | Wohnraum: Vermieter verlangt Zustimmung und muss sie notfalls einklagen, § 558b Abs. 2 BGB | Mieter macht die Unwirksamkeit geltend, binnen drei Jahren, § 16 Abs. 8 MRG; ein Unternehmer muss beim Geschäftsraum schon bei Übergabe rügen, § 16 Abs. 1 Z 1 MRG |
| Geschäftsraum | gleicher Formular- und Missbrauchsschutz wie Wohnraum, Art. 269d OR | Mieterhöhungsrecht gilt nicht, § 578 Abs. 2 BGB; die Miethöhe ist Vertragssache | MRG gilt (§ 1 Abs. 1); angemessener statt Richtwert-Mietzins, § 16 Abs. 1 Z 1 MRG |
Was wirklich anders ist
Vier Unterschiede tragen das Kapitel. Alles andere sind andere Nummern für dieselbe Sache.
1. Die Rollen sind vertauscht. In der Schweiz erhöht der Vermieter einseitig, und der Mieter muss binnen dreissig Tagen anfechten, sonst gilt die Erhöhung. In Deutschland verlangt der Vermieter von Wohnraum die Zustimmung des Mieters; bleibt sie aus, muss er auf Zustimmung klagen. Wer schweigt, gewinnt also einmal hier und einmal dort; das kehrt die ganze Dramaturgie des Falls um.
2. Der Massstab ist ein anderer. Die Schweiz fragt, ob der Mietzins missbräuchlich ist; Deutschland misst an der ortsüblichen Vergleichsmiete und deckelt den Anstieg zusätzlich; Österreich rechnet den zulässigen Zins aus einem gesetzlich festgelegten Richtwert und benannten Zu- und Abschlägen oder fragt nach dem angemessenen Betrag. Drei verschiedene Fragen, nicht drei Formulierungen derselben.
3. Österreich fragt zuerst, ob das Gesetz überhaupt gilt. § 1 MRG kennt Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahmen. Derselbe Mietgegenstand kann je nach Baujahr, Finanzierung und Hausgrösse unter drei verschiedene Regime fallen. Diese Frage hat in der Schweiz und in Deutschland kein Gegenstück und muss im österreichischen Fall vor allem anderen beantwortet werden.
4. Der Geschäftsraum ist in Deutschland kaum geschützt. Das Kapitel betont, dass Formular- und Missbrauchsschutz für Wohn- und Geschäftsraum gleichermassen gelten. In Deutschland ist es umgekehrt: Die Regeln über die Miethöhe, der Kündigungsschutz und die Sozialklausel gelten nur für Wohnraum (§ 578 Abs. 2 BGB nimmt sie für andere Räume nicht auf). Österreich steht dazwischen: Das MRG erfasst Geschäftsräumlichkeiten, misst ihren Mietzins aber am angemessenen Betrag statt am Richtwert. Für die Velostation, eine Gewerbemieterin, ist das der folgenreichste Unterschied.
Was aus den acht Aufgaben wird
Nicht jede Aufgabe braucht eine eigene Fassung.
| Aufgabe | Deutschland | Österreich | |
|---|---|---|---|
| M1 | Abgrenzung der Vertragstypen | überträgt sich, andere Normen | überträgt sich, andere Normen (Bestandvertrag ABGB) |
| M2 | Wohnraum oder Geschäftsraum | überträgt sich, andere Normen | überträgt sich, andere Normen; zusätzliche Vorfrage: Voll- oder Teilanwendung MRG |
| M3 | Mängelrechte | überträgt sich, andere Normen | überträgt sich, andere Normen |
| M4 | Mietzinserhöhung formell prüfen | eigene Fassung | eigene Fassung |
| M5 | Zulässige Erhöhungsgründe | eigene Fassung | eigene Fassung |
| M6 | Anfechtungsfrist und Verfahren | entfällt in dieser Form: keine Anfechtung durch den Mieter; bei Wohnraum klagt der Vermieter auf Zustimmung, bei Geschäftsraum gibt es kein gesetzliches Erhöhungsverfahren | eigene Fassung |
| M7 | Ausgang berechnen | überträgt sich unverändert (reine Rechnung; Euro statt Franken, «im Schlichtungsverfahren» durch «in Verhandlungen» ersetzen) | überträgt sich unverändert (Euro statt Franken) |
| M8 | Transfer: Kündigungsschutz | eigene Fassung: Kündigungsschutz nur für Wohnraum, keine Erstreckung für Geschäftsraum | eigene Fassung: Kündigung nur aus wichtigem Grund und nur gerichtlich, keine Erstreckung |
Von acht Aufgaben brauchen für Deutschland drei eine eigene Fassung (M4, M5, M8), eine entfällt (M6), drei tragen mit ausgewechselten Normen (M1, M2, M3), eine überträgt sich unverändert (M7). Für Österreich sind es vier eigene Fassungen (M4, M5, M6, M8), drei mit anderen Normen und eine unverändert.
Ausgearbeitete Aufgaben
M4 · Mietzinserhöhung formell prüfen · Deutschland
M4 · Mietzinserhöhung formell prüfen · Österreich
M5 · Zulässige Erhöhungsgründe · Deutschland
M5 · Zulässige Erhöhungsgründe · Österreich
M6 · Anfechtungsfrist und Verfahren · Österreich
M8 · Transfer: Kündigungsschutz · Deutschland
M8 · Transfer: Kündigungsschutz · Österreich
Normentabellen für die Aufgaben mit anderen Normen
M1 · Abgrenzung der Vertragstypen
| Schweiz | Deutschland | Österreich | |
|---|---|---|---|
| Miete | Art. 253 OR | § 535 BGB | §§ 1090, 1091 ABGB; MRG |
| Pacht | Art. 275 OR | § 581 Abs. 1 BGB; Fall (c): Landpacht, § 585 Abs. 1 BGB | § 1091 ABGB |
| Leihe | Art. 305 OR | § 598 BGB | § 971 ABGB |
| Leasing | unbenannt; KKG | unbenannt; gegenüber Verbrauchern § 506 Abs. 2 BGB | unbenannt; gegenüber Verbrauchern § 26 Abs. 1 VKrG |
Österreich grenzt Miete und Pacht nicht über das Recht auf die Früchte ab, sondern danach, ob die Sache ohne weitere Bearbeitung gebraucht werden kann (Miete) oder nur durch Fleiss und Mühe (Pacht), § 1091 ABGB. Das Ergebnis in Fall (c) bleibt Pacht. In Fall (d) ist die Velostation keine Verbraucherin; die Verbrauchernormen greifen nicht.
M2 · Wohnraum oder Geschäftsraum
| Rechtsfolge | Schweiz | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|---|
| Einordnung | Geschäftsraum | Raum, der kein Wohnraum ist: § 578 Abs. 2 BGB statt §§ 549 ff. BGB | Geschäftsräumlichkeit, § 1 Abs. 1 MRG; Vorfrage Voll- oder Teilanwendung, § 1 Abs. 2, 4 MRG |
| Kündigungsfrist | 6 statt 3 Monate, Art. 266c, 266d OR | § 580a Abs. 2 statt § 573c Abs. 1 BGB | (nicht Gegenstand der Aufgabe) |
| Kündigungsschutz, Erstreckung | Erstreckung bis 6 statt 4 Jahre, Art. 272b Abs. 1 OR | Geschäftsraum: kein Kündigungsgrund nötig (§ 573 BGB gilt nicht), keine Fortsetzung bei Härte (§§ 574, 574a BGB gelten nicht) | Kündigungsschutz gilt, § 30 Abs. 1 MRG; zusätzlicher Kündigungsgrund bei fehlender Geschäftstätigkeit, § 30 Abs. 2 Z 7 MRG |
| Mietzinserhöhung | Formular bei beiden, Art. 269d OR | Regeln nur für Wohnraum, §§ 557 bis 560 BGB | Geschäftsraum angemessen, § 16 Abs. 1 Z 1; Wohnung Richtwert, § 16 Abs. 2; Anhebung bei Unternehmensveräusserung, § 12a MRG |
| Mietzinsdepot | höchstens 3 Monatsmietzinse bei Wohnraum, Art. 257e Abs. 2 OR | höchstens 3 Monatsmieten bei Wohnraum, § 551 Abs. 1 BGB | (nicht Gegenstand der Aufgabe) |
In Deutschland entscheidet die Einordnung über fast den ganzen Mieterschutz.
M3 · Mängelrechte
| Recht | Schweiz | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|---|
| Beseitigung | Art. 259a, 259b OR | Erhaltungspflicht, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; Selbstbeseitigung bei Verzug, § 536a Abs. 2 BGB | § 1096 Abs. 1 ABGB |
| Herabsetzung | Art. 259d OR | Minderung kraft Gesetzes, § 536 Abs. 1 BGB | Zinsbefreiung für Dauer und Mass der Unbrauchbarkeit, § 1096 Abs. 1 ABGB (bei unbeweglichen Sachen im Voraus unverzichtbar) |
| Schadenersatz | Art. 259e OR | § 536a Abs. 1 BGB | § 1295 Abs. 1 ABGB |
| Ausserordentliche Kündigung | Art. 259b lit. a, 266g OR | § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB | § 1117 ABGB, § 29 Abs. 1 Z 4 MRG |
| Mängelanzeige | Art. 257g OR | § 536c Abs. 1 BGB | § 1097 ABGB |
| Hinterlegung | Art. 259g OR | kein mietrechtliches Gegenstück | kein mietrechtliches Gegenstück |
Zu (b): In Deutschland tritt die Minderung ohne Erklärung ein; eine unerhebliche Beeinträchtigung zählt nicht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Konnte der Vermieter wegen unterlassener Anzeige nicht abhelfen, entfällt sie (§ 536c Abs. 2 BGB). In Österreich ist der Mieter ebenfalls kraft Gesetzes vom Zins befreit, soweit die Sache unbrauchbar ist (§ 1096 Abs. 1 ABGB).
Zu jeder dieser Aufgaben liegt ein Antwortkern vor, dazu die didaktischen Hinweise und die Liste dessen, was bei der Recherche offen geblieben ist. Das sind Musterlösungen und steht darum bei den Lösungen für Lehrpersonen, hinter dem Wort.